Uno de lo más grandes interrogantes que nos surgen cuando tenemos una parcela de terreno, es saber qué clase de suelo es. En un principio, existen tres tipos de terrenos según la legislación vigente. Estos son suelo urbano, terreno urbanizable, terreno urbanizable no sectorizado y no urbanizable.
El suelo urbano es aquel en el que hay un desarrollo urbano “existe un plan especial” y, por lo tanto, se encuentra en la zona urbana de la ciudad. Por otro lado, se encuentra el suelo urbanizable, que es el necesario para absorber el crecimiento de la ciudad. Por último, está el suelo no urbanizable, que es aquel terreno en el que no está previsto el desarrollo urbanístico.
En este artículo ahondaremos en cada uno de estos conceptos, para que puedas tener una mejor comprensión sobre cada uno de ellos. Además, este texto te brindará toda la información que necesitas para saber qué clase de suelo te conviene comprar, pensando en construir una casa.
¿Por qué se clasifican los suelos? ¿Es importante saberlo para construir una vivienda?
En las inversiones de bienes raíces, ya sea a corto o mediano plazo, la información con respecto a los terrenos es de mucho valor. Por eso, es fundamental disponer de información precisa en relación con los suelos, lo que nos permitirá conocer su situación y tomar una decisión sobre si construir una casa.
Por lo tanto, si un terreno urbano cuenta con la mayoría de los servicios, los inversionistas seguramente querrán tenerlo para llevar a cabo sus proyectos. El desarrollo de esta actividad inmobiliaria llevaría un lapso de entre tres a cinco años.
En cambio, si se trata de un suelo urbanizable, este lapso de tiempo puede extenderse debido a las tareas que implica acercar las plataformas de servicios hacia la determinada zona.
Suelo urbano
El suelo urbano es aquel que se considera apto para ser urbano y, por lo tanto, que puede ser parte de una transformación urbanística. Según la ley, para que un suelo sea considerado urbano tiene que cumplir con tres condiciones que podremos ver a continuación.
Disposición de servicios y dotaciones básicas
Con respecto a esto, el suelo debe tener un acceso rodado, una red de abastecimiento de agua y, también, para evacuaciones, así como un suministro de energía. Estas condiciones tienen que comprobarse antes de realizar la compra del terreno.
Si el terreno no cuenta con alguna de estas características, debemos saber que son cargas que el comprador tendrá que asumir más adelante. Aunque, en este caso, los terrenos tendrán un valor más bajo y por eso muchas personas lo querrán adquirir.
Consolidación edificatoria
Esta condición se aplica en el caso de que el terreno en cuestión esté enmarcado por un área que está consolidada con una edificación. Por lo que se requiere que, como mínimo, dos de tres partes de su superficie estén edificables.
El término consolidación edificatoria hace referencia a que exista una trama urbana que esté sólida. Es decir, que la mayor parte del suelo cuenta con edificación, lo cual garantiza que el terreno sea estable y firme.
En cambio, si el terreno se encuentra aislado, no se puede hablar de consolidación edificatoria, salvo que se trate de un terreno contiguo a un tramo urbano. Por lo tanto, solamente en este caso se podría decir que se está cumpliendo con esta condición.
Conformidad con el planeamiento
Esta condición supone que el terreno se encuentra urbanizado de acuerdo a las especificaciones que están en el plan especial. Para comprobarlo es necesario conocer las determinaciones del planeamiento. En consecuencia, se tiene que revisar que no haya irregularidades y que se esté respetando la norma urbanística del municipio correspondiente.
De lo contrario, es muy posible que se tenga que llevar a cabo un instrumento de planeamiento urbanístico que posibilite normalizar esas irregularidades en el ámbito territorial.
Subcategorías de suelo urbano
No todos los suelos urbanos son idénticos. Podemos distinguir las siguientes subcategorías:
- Suelo urbano consolidado: es aquel que está conformado por parcelas edificadas y los solares, que se encuentran en sus intersecciones. Un solar es un terreno apto para el urbanizado y la edificación, de acuerdo con el planeamiento urbanístico. Es decir que el propietario de un solar puede construir directamente, siempre y cuando solicite la licencia de obra adecuada
Un suelo puede perder su condición de urbano consolidado en el caso de que el planeamiento urbanístico lo somete a actuaciones de transformación urbanística. Por ello, es muy importante que estemos asesorados de la forma correcta y que dispongamos de la información adecuada
- Suelo urbano no consolidado: en este caso nos encontramos ante zonas urbanas en donde es necesario realizar operaciones para terminar de urbanizar. Por lo tanto, los dueños de cualquier tipo de estas parcelas no pueden construir si antes no ceden el 10% del aprovechamiento existente al ayuntamiento
El suelo urbano no consolidado debe someterse a un estudio, para evaluar si se puede considerar como apto para la construcción. Por eso debemos ir con calma en nuestros proyectos de estas zonas, ya que existe la posibilidad de que queden parados por un largo tiempo
Terreno urbanizable y Terreno urbanizable no sectorizado
El suelo urbanizable se conforma por aquellos terrenos que el planeamiento de cada municipio considera convenientes para ser urbanizados. Generalmente, se considera como suelo urbanizable a aquel que es necesario para absorber el crecimiento previsible de una ciudad.
Por lo tanto, podemos encontrar distintos tipos de suelo urbanizable, entre ellos se encuentran aquellos en los que está prevista su inmediata transformación, los que no se encuentran sectorizados y el terreno urbanizable especial, que tienen características ambientales particulares.
Además por lo general, para construir en un suelo urbanizable es necesario desarrollar previamente un plan de reparcelación, sobre todo cuando se trata de los suelos urbanizables especiales.
Como podemos observar, el valor del suelo puede variar según la clasificación del mismo y su calificación urbanística. Además, es fundamental que estemos informados de la forma correcta antes de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria.
Diferencia entre terreno urbano y terreno urbanizable
Si bien ya hemos repasado por separado ambos conceptos, ahora llegó el momento de establecer sus diferencias. A continuación, podremos observar las principales diferencias entre suelo urbano y terreno urbanizable:
- El suelo urbano es aquel que cumple con los requisitos básicos, como la consolidación edificatoria, ya que se puede garantizar que se trata de un terreno firme para la edificación. También, dispone de acceso a los servicios básicos como los suministros de agua, rodado, energía eléctrica, etc.
- Muestra una conformidad con el planeamiento, es decir que el proceso de desarrollo del suelo se llevó a cabo de acuerdo a las especificaciones que se presentan en el planeamiento urbanístico
- El suelo urbanizable no tiene alcantarillado, calles y otros servicios básicos que sí dispone el suelo urbano consolidado y el cual también podemos encontrar en gran parte del no consolidado
- El suelo urbanizable requiere de ser urbanizado para poder construir en él
Suelo no urbanizable
El suelo no urbanizable es aquel que cuenta con algún tipo de protección específica, debido a su valor paisajístico, arqueológico, histórico, agrícola, ganadero, forestal, cultural o minero. También, puede referirse a un tipo de suelo que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.
De todas formas, tenemos que aclarar que en algunos tipos de suelo no urbanizable es probable construir de manera legal. Por lo general, se trata de viviendas unifamiliares vinculadas a la explotación ganadera o agrícola. Se desarrolla en parcelas grandes y terreno rústico para evitar edificaciones de interés social o utilidad pública, o una excesiva densidad edificatoria.
De este modo, será imprescindible revisar cada caso detalladamente y de nuevo, así como contactar a un arquitecto antes de que empecemos con los trámites de compra.
En síntesis, los suelos no urbanizables son zonas protegidas en donde no es posible considerar la edificación de espacios urbanos por diversas razones. Entre los ejemplos de estos terrenos se destacan las cuencas acuíferas estratégicas, los parques nacionales, los espacios riesgosos por razones de seguridad nacional, las selvas y bosques que conforman pulmones vegetales naturales y otras áreas sobre las cuales se encuentran prohibiciones.
Por lo tanto, la principal diferencia entre suelo urbano y urbanizable está en el lapso de tiempo en el que es posible culminar proyectos urbanísticos.
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Conclusión
En este artículo hemos podido conocer que en la actualidad existen tres tipos de suelos. Como así también, hemos visto las diferencias más sobresalientes entre el suelo urbano y urbanizable. Además, ahora ya sabes que antes de realizar cualquier inversión en bienes raíces es necesario que estés bien informado y asesorado.
Redactor de comunicación para Emerxente. Estudios de Master en Marketing Digital y Social Media realizados en la Universidad Europea de Miguel de Cervantes. Mi pasión es ayudar a la gente en todos los aspectos del marketing online. Además, también trabajo como especialista SEO y SEM en Emerxente, ayudando a las empresas con el posicionamiento y el marketing de contenidos.
