Tokens, wallets, NFTs, blockchain, criptoactivos… La última década ha sido prolífica en nuevos términos relacionados con el mundo digital. En los últimos años, el mercado inmobiliario ha empezado a reclamar su hueco dentro de este mundo siempre fascinante y en permanente transformación. Y lo ha hecho a través de la tokenización de inmuebles. En este post hablaremos de tokenizar inmuebles con más detalle.
Empecemos por la definición. Tokenizar un activo cualquiera, ya sea tangible o intangible, consiste en digitalizarlo, de modo que este activo digitalizado, o token, recoja y represente el valor de este bien en una blockchain. Es posible tokenizar cualquier activo, ya sean obras de arte, commodities o activos no fungibles, como los famosos NFTs. Y también, como no, un inmueble.
Pero antes de profundizar más sobre la tokenización de un inmueble, vamos a dejar claros algunos conceptos necesarios para entender con claridad en qué consiste.
La blockchain (literalmente, cadena de bloques) en un sistema informático formado por puntos de conexión a una red desde los cuales se puede tanto crear como enviar y recibir información. Estos puntos, conocidos como nodos, se relacionan siguiendo el mismo protocolo, y administran y comparten de manera descentralizada dicha información, que es inalterable y está protegida criptográficamente. De cada transacción se crea un registro único del que se generan copias de manera sincronizada, por lo que resulta imposible manipular los datos.
Un wallet es una suerte de monedero digital, un lugar donde se custodian los activos criptográficos. Pueden ser online (a través de aplicaciones o de extensiones al navegador) o físicos (con un hardware), y sirven para almacenar criptodivisas, NFTs o los tokens de bienes como inmuebles.
¿Por qué tokenizar inmuebles?
La inversión en inmuebles es tradicionalmente una de las más frecuentes y populares en España, donde un 76% de los habitantes han realizado alguna inversión en vivienda. No obstante, esta es una cifra que ha disminuido en la última década, ya que en torno al año 2010 este porcentaje rozaba el 80%. Esto se debe a numerosas razones en las que no vamos a ahondar, pero es innegable la necesidad de disponer de una cantidad de dinero elevada. Tanto para desembolsar en la entrada de la hipoteca como para hacer frente a las cuotas mensuales, puede ser un impedimento al adquirir una vivienda.
En condiciones normales, un inmueble no puede dividirse. Aunque nos resulte familiar el concepto de multipropiedad, lo cierto es que este sistema no genera una propiedad sobre la vivienda en realidad, sino un derecho de uso compartido con otros individuos. Es la empresa gestora encargada del proceso la verdadera propietaria del bien.
Tokenizar un inmueble, por el contrario, sí genera una propiedad sobre la vivienda y puede constituir una solución a la barrera económica que supone adquirir la misma. Como señalamos anteriormente, tokenizar un activo consiste en digitalizarlo, de modo que este token represente el valor de este bien en una blockchain. Y en la blockchain cualquier activo puede ser rastreado y comercializado. Al tokenizar un inmueble este puede dividirse en partes más pequeñas, participaciones accesibles y transferibles. Esto facilita el acceso a dicho bien.
Por otro lado, adquirir un token es más rápido y sencillo que comprar un inmueble, lo cual implica el pago de una serie de impuestos y gastos de compra de vivienda, como explicamos en un post anterior.
Cómo tokenizar inmuebles
Plataformas como hauxt.com o reental.com se dedican a la comercialización de tokens de inmuebles. Estas empresas cuentan con una serie de bienes raíces digitalizados disponibles para sus clientes, que se pueden adquirir por partes desde una pequeña inversión.
Antes de realizar una inversión es importante confirmar que la empresa intermediaria cuente con todos los requisitos legales requeridos por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), así como por los organismos competentes.
El primer paso al adquirir el token de un inmueble es registrarse, con una identificación previa. Para asegurarse de que la identificación sea veraz existen mecanismos de KYC (Know Your Customer) y AML (Anti Money Loundering). La finalidad de estos procesos, por tanto, no solo es identificar y verificar la identidad del usuario, sino también cumplir con las exigencias de los estados para prevenir los delitos fiscales, el blanqueo de capitales o la financiación de grupos ilegales.
Una vez identificados primero deberemos registrarnos en la plataforma que más nos convenga. A partir de ahí, desde una cantidad generalmente pequeña podremos realizar nuestra primera inversión. Estas plataformas serán las encargadas de explotar comercialmente el inmueble cuando este se haya financiado en su totalidad. Los beneficios que se generen por su alquiler se ingresarán en el wallet asociado a la cuenta de registro una vez descontada la tarifa de la plataforma.
¿Se puede vender un token?
Sí, existen dos opciones para poder vender un token. La primera sería venderlo directamente a un comprador, que deberá estar identificado con anterioridad y registrado en la misma plataforma donde se adquirió el bien. Otras plataformas facilitan asimismo la venta a través de un liquidity pool o reserva de liquidez. Este es un contrato en el cual están depositados diferentes tokens, por lo que es posible intercambiar unos por otros, lo que se conoce como swap.
Fiscalidad de un token
En el caso de España, los intereses percibidos por la explotación de los inmuebles tendrán aplicada la retención correspondiente, esto es, un 19%.
Por otro lado, y al igual que las acciones, los token tributará asimismo al ser vendido. Esta tributación se hará en la base del ahorro por la pérdida o ganancia patrimonial generada por la venta. Cuando nuestra base imponible exceda los 700.000€, los token también serán susceptibles de tributación, aun cuando no sean vendidos o intercambiados. En cualquier caso, es conveniente revisar esta cantidad, pues está sujeta a variaciones dependiendo de la comunidad autónoma de residencia.
Como acabamos de ver, tokenizar inmuebles consiste ni más ni menos que en digitalizarlos. Al tratarse de un activo digital, este puede dividirse en partes más pequeñas, facilitando su comercialización sin renunciar a la garantía que supone el hecho de que dicha transacción esté recogida en una blockchain. Una blockchain que, recordémoslo, no puede ser manipulada ni falseada.
Por todo esto, la tokenización de un inmueble es una opción a tener en cuenta a la hora de realizar una inversión en bienes raíces.
Redactora creativa para Emerxente. En la Universidad de Vigo obtuve un título en Economía, en la Escuela Elisava de Barcelona cursé un posgrado en Creatividad y Publicidad, y entre libros y talleres de escritura creativa aprendí a escribir. Trato de enfocarme en lo que marcas y clientes buscan, y aportando mi estilo, hacer que su mensaje llegue con mayor claridad a los lectores.
