¿Cuáles son los gastos al vender una vivienda? En la venta de una vivienda se encuentran dos partes, quien vende la casa y quien la compra, y ambas deben asumir sus respectivos gastos. Es decir que, no sólo el comprador tiene que pagar impuestos y gastar una gran cantidad de dinero. Vender una propiedad implica ciertos gastos e impuestos que el vendedor tiene que tener en cuenta cuando va a fijar el precio que quiere obtener por ella.
Es imposible calcular exactamente cuáles son los gastos por la venta de una vivienda, ya que las variables que definen cuánto gastarás por vender tu piso son muchas.
Impuestos que hay que pagar para vender una propiedad
El IRPF
Todos aquellos propietarios que residan en España y quieran vender un inmueble, están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas. Este impuesto hay que declararlo porque la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda, debe tributar en la declaración de la renta.
La ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la propiedad y el valor al que se compró. Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial, por lo que no se debe tributar. Este impuesto se paga en el año siguiente a la venta, ya que cada año debes reflejar en la declaración de la renta todo lo generado en el año anterior.
Por otra parte, la ley exime del pago a aquel que vende su vivienda habitual y reinvierte las ganancias en adquirir otra propiedad. Esta debe ser, también, su vivienda habitual para ser eximido, no una segunda residencia. La exención sólo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa, la que no se utiliza debe tributarse.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo y lo tienes que pagar cuando vendes una casa. Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la propiedad, aunque lo más efectivo sería consultarlo con tu ayuntamiento.
Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. De allí surge un inconveniente, ya que en los últimos años ese valor se ha incrementado, produciendo que este impuesto crezca exponencialmente. Actualmente, los ayuntamientos exigen el pago de la plusvalía municipal tanto como si hay plusvalías como si hay pérdidas de la vivienda.
La cantidad a pagar la determinan los años que has tenido la titularidad de la propiedad, el valor catastral y un coeficiente del ayuntamiento. Esto último si se toma el modelo tradicional. En cambio, si se toma el nuevo modelo objetivo, la cantidad a pagar la determina la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta.
Casos en los que no tienes que pagar la plusvalía municipal (dependiendo de cada ayuntamiento):
- Cuando se vende un inmueble a un precio menor del que se compró.
- Cuando la plusvalía que hay que pagar por el inmueble es mayor que el beneficio obtenido por la venta de la misma.
- Las transmisiones de inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, tras la nulidad matrimonial o divorcio.
- Retención del usufructo y extinción del citado derecho real. En el caso de fallecimiento de la persona usufructuaria.
- En los casos de procesos de adscripción a una Sociedad Anónima Deportiva de nueva creación.
- En las operaciones de separación o fusión de empresas.
- En los casos de transformación de sociedades colectivas o de responsabilidad limitada en sociedades anónimas.
- En las operaciones distributivas de beneficios y cargas como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico.
- Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
- El incremento de valor que experimenten los terrenos considerados como rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Estos son sólo algunos de los casos en los que no se requiere pagar la plusvalía municipal. De todas formas, si tienes dudas de si debes o no pagar este impuesto, lo mejor sería que vayas a tu ayuntamiento para obtener asesoramiento.
El IBI
Este impuesto lo tienen que pagar todas aquellas personas que sean dueñas de un piso cada año. Aunque, si vas a vender una propiedad ese año el monto lo puedes repartir con el comprador, en función del tiempo que cada uno haya tenido la propiedad.
En cuanto a lo legal, el vendedor es quien está obligado a pagar el IBI, aunque, pueden llegar a un acuerdo para repartirse los gastos. De esta forma, el vendedor pagará su parte y el comprador hará lo mismo en función de los días pendientes hasta fin del año.
Gastos de notario y registro
En muchas ocasiones, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. En este caso, el comprador adquiere la propiedad libre de cargas, por lo que hay dos posibilidades, subrogar la hipoteca o cancelar anticipadamente el préstamo. Es decir que, en esta situación, el nuevo dueño asume esta deuda, con lo que exige una rebaja en el precio.
Pero, además de la cancelación económica, se debe realizar la cancelación registral de la deuda. El coste de la misma puede llegar a variar con respecto al dinero otorgado en el préstamo por el banco, pero puede llegar a oscilar los 1.000 euros.
Por otra parte, si el vendedor acude a una agencia inmobiliaria o un servicio de gestión similar, deberá afrontar todos los gastos que esto supone.
Otros gastos que hay que asumir antes de vender una casa
Aparte de los impuestos que ya se han detallado anteriormente, si quieres poner en venta una propiedad, tendrás que tener en cuenta los siguientes gastos.
El certificado de eficiencia energética
Es un documento obligatorio para vender una propiedad y para obtenerlo antes, tienes que acudir a un técnico especializado. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que van a ayudar a disminuirlo. Luego, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo competente.
También, puedes contratar a una agencia inmobiliaria, la cual se encargará de contratar al técnico especialista por ti. Esta coordinará el registro y la recepción de la etiqueta energética con el técnico. Además, el agente inmobiliario recibirá al profesional en la propiedad si tu no puedes estar presente.
El precio del certificado puede llegar a variar por el tipo de inmueble, su tamaño y la demanda existente en tu zona. Sin embargo, el certificado puede costar aproximadamente 100 euros, a los que les tendrás que sumar las tasas del registro.
La cédula de habitabilidad
Este certificado también se conoce como licencia de ocupación, y es útil para realizar operaciones de transmisión y para dar de alta ciertos suministros. Este documento certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir. Es decir que, tiene que cumplir con los requisitos higiénico-sanitarios y técnicos que garanticen las condiciones mínimas de habitabilidad.
Para obtenerlo, tendrás que contratar a un técnico habilitado para que realice una visita de inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad. Por otra parte, si decides acudir a una agencia inmobiliaria, esta misma puede encargarse de coordinar y gestionar la emisión de la cédula.
El coste de este documento puede variar según la vivienda, el profesional que realiza la inspección y las tasas que aplica cada ayuntamiento.
Los gastos de cancelación de la hipoteca
Apenas termines de pagar la hipoteca, tendrás que hacer un trámite adicional que es cancelar la carga en el Registro. Este se refiere a lo que tienes que pagar para que el notario elabore la escritura pública de cancelación. Además, de los costes de inscripción de la cancelación en el Registro para liberar el inmueble de cargas.
El coste de este trámite depende de si lo haces con gestoría de tu banco o el del comprador, gestoría independiente o por tu cuenta.
La nota simple de la vivienda
Es un documento de suma importancia para vender una propiedad, ya que permite verificar que todo esté en orden antes de que publiques el anuncio de tu vivienda. Por lo tanto, es un documento informativo que indica si la casa está libre de cargas y certifica quién es el titular.
Este documento lo puedes pedir vía online al Colegio de Registradores de la Propiedad y sale 9 euros.
Después de leer nuestro post ya tendrás más claro, de cuales son los gastos al vender una vivienda.
Redactor de comunicación para Emerxente. Estudios de Master en Marketing Digital y Social Media realizados en la Universidad Europea de Miguel de Cervantes. Mi pasión es ayudar a la gente en todos los aspectos del marketing online. Además, también trabajo como especialista SEO y SEM en Emerxente, ayudando a las empresas con el posicionamiento y el marketing de contenidos.
