Si estás aquí, seguramente sea porque no tienes claro cómo realizar el cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal. En este post te mostraremos un ejemplo de cálculo de plusvalía municipal para el año 2023.
Continúa leyendo para saber más, ya que profundizaremos y resolveremos todas tus cuestiones sobre este tipo de impuesto y sus formas de calcularlo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Antes de nada, es conveniente explicarte en qué consiste la plusvalía municipal, puesto que puede resultar un concepto un tanto complicado de entender.
El concepto de plusvalía tiene su origen en la teoría del valor y del trabajo del pensador Karl Marx. Para éste la fuerza de trabajo del obrero o proletario produce un excedente que no se paga al trabajador, sino que es utilizado por el empresario para mantener los medios de producción. A este excedente se le llamó plusvalía. Por su parte, la Real Academia Española define la plusvalía como el incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él.
Sin embargo, es mejor recurrir a la definición que aporta la propia Hacienda Tributaria, ya que nos ayudará a captar mejor a qué remite el impuesto de plusvalía. «El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocida como Plusvalía municipal, es un impuesto potestativo para los Ayuntamientos; que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos (…)».
Se trata, pues, de un impuesto municipal al ser recaudado por los ayuntamientos, los cuales gravan el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana —es decir, no rústica—. Siempre en función del número de años transcurrido desde su adquisición hasta su venta, en virtud de cambios externos que los revaloriza
Por otro lado, el valor y la determinación de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) se regula a través de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004). Asimismo, su cálculo varía según la ubicación del inmueble.
En todo caso, el impuesto de plusvalía municipal debe abonarse cuando se procede a vender una propiedad urbana o una vivienda; recibir una propiedad en herencia o un inmueble en donación.
Si estás leyendo este post, puede que estés pensando en vender tu propiedad. En ese caso, te recomendamos no perder de vista los tipo de gastos existen al vender tu casa.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Como hemos mencionado anteriormente, la plusvalía municipal es un tipo de impuesto potestativo para los ayuntamientos. El tiempo que dispones para pagar el impuesto dependerá del tipo de operación que se llevará a cabo. Por ejemplo, en la compraventa o en una donación, el tiempo será de unos 30 días laborables desde el día de la transmisión de la propiedad.
Pero si se trata de una herencia, dispones de 6 meses desde la fecha de defunción, con la opción de ampliarlo hasta un año si se presenta un escrito formal en los primeros seis meses.
Debes tener en cuenta que los periodos de pagos del IIVTNU son estrictos. Ya que si no realizas el pago según las fechas establecidas, corres el riesgo de que el ayuntamiento proceda a enviarte penalizaciones o cargos a mayores.
¿Quién paga el impuesto de plusvalía municipal?
En una compraventa de un bien inmueble, el obligado al pago del impuesto es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad. Existen algunos casos en el que el comprador se hace cargo del pago de dicho impuesto, si ambas partes han llegado a un acuerdo preestablecido.
También existen algunas excepciones a la hora del pago de la plusvalía municipal. Por ejemplo, cuando la persona que transfiere propiedad no reside en España, será el comprador quien se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Por otro lado, en el caso de una donación, la persona que reciba la propiedad será la encargada del IIVTNU.
Métodos de cálculo del impuesto de plusvalía municipal
Desde su última actualización, en noviembre de 2021, existe dos métodos de cálculo de plusvalía municipal, que se seguirá aplicando en 2023:
- Método real. Diseñado para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal restando al valor de transmisión —precio de venta— el valor de adquisición —precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones—. El resultado obtenido ha de ser multiplicado por el porcentaje del valor catastral del terreno.
- Método objetivo. Se obtiene multiplicando el valor catastral del terreno al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo que se ha mantenido una vivienda en propiedad.
El último método de cálculo guarda relación con la plusvalía objetiva. Para calcularlo se consideran los años que han transcurrido desde la adquisición de la propiedad hasta la transmisión. En función de ese número de años, se deberá consultar una tabla de valores que serán actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda. Es la llamada tabla de coeficientes multiplicadores.
Mientras que con el método real será tenida en cuenta la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido una vivienda o propiedad. De esa cantidad ganancial se gravará como base imponible.
Una vez aclarados los puntos más importantes que debes conocer sobre este impuesto, vamos a llevar la teoria a la práctica. A continuación, te mostramos un ejemplo de cálculo de plusvalía municipal vigente para el año 2023 según distintas condiciones: minusvalía y plusvalía real superior o inferior a la plusvalía objetiva.
3 ejemplos de cálculo de plusvalía municipal en 2023
La reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana aprobada el 7 de noviembre de 2022, ofrece la posibilidad al pagador de poder elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable. En este sentido, Hacienda ha aportado diferentes ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real y otras en las que sería más beneficioso acogerse al sistema objetivo.
Veamos estas situaciones hipotéticas con mayor detenimiento y comprueba que alguna de ellas puede aplicarse a tu caso.
Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal N.º 1: Minusvalía
Compraste un inmueble en el año 2006 por 400.000€ y en el año 2023 la vendes por 390.000€. El valor catastral de la propiedad en la fecha de venta es de 35.000€.
| Plusvalía antes | Plusvalía ahora |
| Cálculo de Base Imponible = Valor Catastral x porcentaje x N.º de años 35.000 x 3,2% x 17 = 19.040€ | Al existir una minusvalía, y de acuerdo con la nueva reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, nos encontraríamos ante un supuesto de NO SUJECIÓN al IIVTNU. Por lo cual, no tendrías que pagar el impuesto. |
| Cuota = Base imponible x Tipo de gravamen 19.040€ x 30% (tipo máximo legal) = 5.712 |
Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal N.º 2: Plusvalía real superior a la objetiva
Si compraste un inmueble en el año 2016 por 410.000€ y en el año 2023 la vendes por 450.000€. El valor catastral total de la propiedad es de 100.000€, 60% suelo y 40% construcción.
| Plusvalía Real | Sistema Objetivo |
| Base Imponible = % valor suelo sobre el valor total x plusvalía 60% de 40.000€ = 24.000€ | Base Imponible= % valor suelo sobre el valor total x coeficiente (determinado por el ayuntamiento) 60.000€ x 0,17 = 10.200€ |
En este caso elegimos el sistema objetivo al ser menor, ya que es más beneficioso al contribuyente. Por lo tanto, Cuota = Base imponible objetivo x tipo de gravamen
10.200 € x 30 % (tipo máximo legal) = 3.060 €
Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal N.º 3: Plusvalía real inferior a la objetiva
Si compraste una propiedad en el 2014 por 350.000€ y se vende en 2023 por 360.000€. En la fecha de venta de la propiedad, la cantidad de 100.000€ representa el valor catastral del terreno (20% suelo y 80% construcción)
| Plusvalía Real | Sistema Objetivo |
| Base Imponible= % valor suelo sobre el valor total x plusvalía 20% de 10.000€ = 2.000€ | Base Imponible= % valor suelo sobre el valor total x coeficiente (determinado por el ayuntamiento) 20.000€ x 0,12 = 2.400 € |
En este caso elegimos la plusvalía real, ya que es más beneficioso al contribuyente. Por lo tanto, Cuota = Base imponible objetivo x tipo de gravamen
2.000€ x 30 % (tipo máximo legal) = 600€
En suma, lo que es importante considerar es que actualmente el contribuyente puede escoger entre los dos métodos de cálculo señalados a tenor de aquel que convenga más. De ahí que valga la pena calcular la plusvalía municipal con el método objetivo —basado en el cálculo según el valor catastral— o el método real —basado en la plusvalía auténtica—. Así, podrás elegir aquel que menos importe exija y, por tanto, sea más ventajoso para tu economía.
Asimismo, también existe la opción de abonar el IIVTNU de forma fraccionada. Si bien, el número de cuotas y plazos de pago depende de cada ayuntamiento en cuestión. Lo habitual es que debas presentar un escrito donde alegues las causas que te impiden realizar el pago total en el periodo estimado.
Finalmente, conviene recordar que, según esta nueva reforma del IIVTNU, también estarán sujetos al pago del impuesto quienes transmitan una vivienda en un plazo inferior a un año desde su adquisición. En este caso se prorrateará el coeficiente aplicable a la parte del año en que haya esta dicha vivienda en propiedad.
Esperamos que este artículo de MR inmboliaria sobre ejemplos de cálculo de plusvalía municipal haya sido de utilidad para calcular dicho impuesto para el ejercicio 2023. Pues, como agencia inmobiliaria, queremos ayudarte a conseguir el máximo beneficio en todas tus gestiones inmobiliarias y burocráticas.
Referencias Consultadas
- Agencia Tributaria Región de Murcia (2022). Cálculo de Plusvalía. Recuperado de https://bit.ly/3GuM8tj
- El Correo Web (2022). Ejemplos de cómo aplicar la nueva plusvalía municipal. Recuperado de https://bit.ly/3I4nCQB
- Eseiza, P. (2022). Plusvalía municipal: calcula cuánto tendrás que pagar tras vender tu piso. Recuperado de https://bit.ly/3VrmVnB
- Bankinter (2021). Plusvalía Municipal: ¿Cómo se calcula ahora la base imponible y cómo se calculaba antes? Recuperado de https://bit.ly/3X5yulR
Redactor de comunicación para Emerxente. Estudios de Master en Marketing Digital y Social Media realizados en la Universidad Europea de Miguel de Cervantes. Mi pasión es ayudar a la gente en todos los aspectos del marketing online. Además, también trabajo como especialista SEO y SEM en Emerxente, ayudando a las empresas con el posicionamiento y el marketing de contenidos.
