Has vaciado tu inmueble, lo has limpiado, lo has cuidado y embellecido. Puede que incluso lo hayas pintado o decorado. Después has depositado tu confianza en una inmobiliaria que lo ha custodiado hasta ponerla en las manos de su nuevo dueño. Y, ahora, ¿qué? La venta de un inmueble conlleva una serie de gastos. Algunos corresponden a impuestos, y otros a obligaciones de diversa índole. Entre unos y otras, el total suele ascender a entre un 10 y un 15% del valor del inmueble vendido. Veamos a continuación cuáles son estos gastos si vendo mi casa para comprar otra.
Gastos diversos en la venta de una casa
- Gastos de cancelación de la hipoteca: si el inmueble está hipotecado, deberá realizarse la cancelación registral y liquidarse la hipoteca. Esto dependerá de las condiciones recogidas previamente en el contrato.
- Cédula de habitabilidad: su obligatoriedad e importe dependen de cada comunidad autónoma.
- Comisión inmobiliaria: se trata de uno de los gastos más relevantes, pero no por elevado, sino por determinante. Es fundamental a la hora de asesorar y acompañar durante el proceso de búsqueda de un comprador.
- Certificación energética: el certificado energético es un documento exigido dentro de la Unión Europea en toda venta o alquiler. Califica un inmueble a efectos de consumo energético. En el momento de la compraventa, debemos presentarlo en la notaría.
- Gastos de notaría: puesto que la compraventa debe elevarse a documento público, la certificación de un notario es imprescindible.
- Nota simple en el Registro de la Propiedad: es uno de los gastos menos elevados en lo que a este proceso se refiere. Tanto este gasto como el anterior corresponden al comprador. Si te interesa, en otro de nuestros posts puedes conocer más información sobre los gastos relacionados con la compra de una vivienda
Impuestos
- Arbitrio de plusvalía: conocida habitualmente por su nombre común, plusvalía municipal, o por su nombre oficial, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el incremento del valor de los terrenos urbanos en el momento en que se transmiten. El propietario está exento del pago en los casos en que el inmueble se venda con pérdidas. En 2021, el Tribunal Constitucional declaró nulos ciertos artículos por el modo en que calculaban la base imponible.
- IBI: al igual que la plusvalía municipal, se trata también de un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles, tanto los rústicos como los urbanos. Pese a que el pago se realiza entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre de cada año, este le corresponde realizarlo al propietario del inmueble a día 1 de enero, independientemente de cuándo se produzca la venta.
- Impuestos para propietarios no residentes: el comprador de un inmueble cuyo propietario sea un no residente debe abonar al Tesoro Público un 3% de la transacción realizada.
- IRPF: cuando el importe por la venta de un inmueble es mayor que el importe de su compra, esto genera un incremento patrimonial. Dicho incremento deberá reflejarse en la declaración de la renta del año en que se vende el inmueble, y estará gravado de la siguiente manera:
- Hasta 6000€: 19%
- De 6.000€ a 50.000€: 21%
- De 50.000€ en adelante: 23%
Exenciones al IRPF
Sin embargo, existen algunas salvedades en el caso de la vivienda habitual. Los propietarios están eximidos de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda en las siguientes circunstancias:
- Mayores de 65 años. En el caso de la vivienda habitual, la exención será del 100%. Por el contrario, cuando la vivienda no es la habitual, evitarán igualmente el pago del impuesto si invierten el beneficio en una renta, siempre que esta se formalice en un máximo de 6 meses y hasta un máximo de 240.000€.
- Personas con una dependencia severa o de gran dependencia. Según la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, las personas que padezcan dependencias de grados II y III están exentas del pago de este impuesto.
- Propietarios que venden su vivienda habitual para adquirir -o bien rehabilitar- otra vivienda y residir en ella. Por ser este el caso más habitual, será en el que nos detengamos.
Qué gastos tengo si vendo mi casa para comprar otra
Antes de repasar qué gastos le corresponden a un propietario que vende su casa para comprar otra, aclaremos ciertas cuestiones.
¿Cuándo una vivienda se considera habitual?
Aun cuando exista un incremento patrimonial, el propietario estará exento del pago del IRPF si la ganancia se reinvierte en un nuevo inmueble. Sin embargo, este deberá constituir la vivienda habitual del propietario. Para que Hacienda la considere habitual, el dueño deberá mudarse en un máximo de 12 meses y habrá de vivir en esta al menos tres años.
Existen ciertas salvedades que no exigen el transcurso de este plazo, como que el propietario haya contraído matrimonio, que su matrimonio se haya disuelto, que se haya visto obligado a un traslado laboral o que la vivienda resulte inapropiada debido a una discapacidad sufrida por él o por un familiar de hasta tercer grado con el que conviva.
¿Es necesario invertir el beneficio íntegro?
Cuando un propietario vende su casa para comprar otra, la cantidad reinvertida estará exenta del IRPF. Esto es, está exenta del pago de este impuesto únicamente la ganancia reinvertida en la nueva vivienda; el resto estará gravada. Para esto, el propietario deberá notificar su intención de acogerse a dicha exención.
¿Y si la venta no supone un incremento patrimonial? Si la venta de un inmueble conlleva una pérdida económica, debe incluirse igualmente en la declaración del IRPF. Ahora bien, es posible compensar esta pérdida sufrida con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio.
¿Cuánto tiempo existe para realizar la transacción?
Según el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), se concede un plazo de hasta dos años, tanto los posteriores como los anteriores a la venta. En este último caso, es preciso hipotecar el inmueble para después cancelar dicha hipoteca antes de que transcurran estos dos años. Asimismo, y según una sentencia dictada en 2020 por el Tribunal Supremo, estará igualmente libre del pago de este impuesto la reinversión de la venta de un inmueble en otra vivienda habitual mediante hipoteca. No será, pues, obligatorio desembolsar el monto total del inmueble en un único pago.
La aplicación de esta exención no es automática, sino que deberá solicitarse.
En resumen, si vendo una casa para comprar otra, esto supondrá el pago de los gastos de cancelación de la hipoteca, de la cédula de habitabilidad, la comisión de la inmobiliaria y el gasto derivado de la certificación energética.
Por otro lado están la plusvalía municipal, el IBI y el IRPF, exento bajo determinadas circunstancias, así como el impuesto para propietarios no residentes.
Referencias Consultadas:
- Agencia Tributaria. Qué ocurre cuando vendo un inmueble. Recuperado de: bit.ly/3UZ2uy5
- Idealista. Impuestos y gastos de venta de una vivienda. Recuperado de: bit.ly/3V0NQGD
- Idealista. Si vendes tu casa, tienes dos años para comprar otra en construcción sin pagar impuestos. Recuperado de: bit.ly/3W0GXX6
- Gilmar. Quiero vender mi piso para comprar otro, ¿qué debo saber? Recuperado de: bit.ly/3VYVVgi
Redactora creativa para Emerxente. En la Universidad de Vigo obtuve un título en Economía, en la Escuela Elisava de Barcelona cursé un posgrado en Creatividad y Publicidad, y entre libros y talleres de escritura creativa aprendí a escribir. Trato de enfocarme en lo que marcas y clientes buscan, y aportando mi estilo, hacer que su mensaje llegue con mayor claridad a los lectores.
