Tal vez hayas descubierto recientemente que tu inmueble no se encuentra dentro del plan de ordenación urbanística de tu municipio, tal vez lo supieras desde hace algún tiempo. En cualquier caso, si necesitas tasar una vivienda fuera de ordenación, en MR Inmobiliaria te acompañamos, como nos encanta hacer, en estos primeros pasos que das para informarte.
Tipos de inmueble
Antes de analizar qué debemos hacer para tasar una vivienda fuera de ordenación, es importante aclarar los siguientes conceptos sobre los tipos de inmueble.
Según la clasificación del suelo
Un terreno, atendiendo a la clasificación del suelo, puede ser urbano, urbanizable o no urbanizable. La diferenciación entre uno y otro está definida por la legislación vigente en cada momento, como te explicábamos en este post.
Terreno urbano
Según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, un terreno urbano es aquel que, formando parte de un núcleo compuesto por una red de viales y parcelas propia de una urbe, si cumple alguna de estas condiciones:
- Ha sido declarado urbanizado según el instrumento de ordenación preceptivo.
- Tiene operativos los servicios y las infraestructuras necesarias de acuerdo a la legislación para satisfacer la demanda de las edificaciones presentes o futuras previstas por la ordenación urbanística. Para hacer uso de las mismas no será necesaria más que la conexión a dichas instalaciones.
- Está ocupado por una construcción que respeta la legislación de ordenación territorial, que es la encargada de determinar el porcentaje de los espacios aptos para la edificación, según la planificación correspondiente.
Sin encontrarse dentro de una urbe, un terreno también se considera urbano si está asentado legalmente en un núcleo rural. Para ello deberá contar igualmente con las infraestructuras y servicios necesarios conforme a la legislación de ordenación territorial y urbanística, que además deberá atribuirles la condición de suelo urbano.
Dentro de los terrenos urbanos encontramos a su vez otra subclasificación relevante a la hora de tasar una vivienda fuera de ordenación, que es la diferenciación entre terreno urbano consolidado y terreno urbano no consolidado.
- Terreno urbano consolidado: este terreno está dentro de la ciudad y ya cuenta con los servicios necesarios propios de la urbanización. Aunque puede precisar de alguna obra menor para conectarse a alguno de estos servicios, no tiene que acometer ninguna transformación urbanística. Para edificar en estos terrenos solo es necesaria una licencia.
- Terreno urbano no consolidado: encontrándose también dentro de la ciudad, precisan llevar a cabo obras de urbanización, por no contar con los servicios mínimos para satisfacer la demanda de los edificios que se levantarán en el mismo. Es habitual en ciudades en expansión.
Terreno urbanizable
Terreno urbanizable es aquel que el plan general municipal considera susceptible de ser urbanizado. Los terrenos urbanizables pueden ser de dos tipos:
- Suelo programado: el plan ya contempla un plazo para el cual está prevista su aprobación como suelo urbanizable.
- Suelo no programado: su urbanización debe ser previamente aprobada en un programa de actuación urbanística.
Terreno no urbanizable
Se considera terreno no urbanizable todo el que no pertenezca a ninguna de las clases anteriores, en especial a los que el plan les concede una protección especial. Esto puede deberse a su valor agrícola, ganadero o forestal; a las posibilidades de explotación que presenta; a sus valores paisajísticos, históricos o culturales; o como amparo a la flora, la fauna del terreno.
Según la calificación del suelo
La calificación de un terreno define las posibilidades de explotación del mismo en lo que a edificación se refiere. Puede ser de 2 tipos:
- Uso general: aquel en el cual no se concreta qué tipo de edificación se hará en el suelo.
- Uso específico: esta calificación determina qué tipo de edificación de podrá levantar en el terreno. Puede ser residencial, industrial, religioso…
Regímenes de afectación urbanística
Una vez que tenemos claros los tipos de terrenos que contempla la legislación, pasamos a analizar qué debemos tener en cuenta para tasar una vivienda que se encuentra fuera de la planificación municipal.
Decimos que una vivienda se encuentra fuera de la ordenación cuando no está recogida en el plan general municipal vigente en una ciudad, y puede ser de dos tipos: vivienda fuera de la ordenación y vivienda en situación de volumen disconforme.
Vivienda fuera de la ordenación
Existen 4 tipos de vivienda que, aun encontrándose en suelo urbano consolidado, están fuera de la ordenación municipal:
- Aquella sujeta a expropiación, cese, derribo o cesión como consecuencia de la aprobación de un nuevo plan de ordenación municipal.
- La que fue construida ilegalmente, pero ha prescrito el plazo para que llevara a cabo las modificaciones necesarias para convertirse en legal.
- La construcción que se erigió en suelo no urbanizable.
- Aquella edificación o actividad para la cual el nuevo plan urbanístico prevé su demolición.
Aunque estar fuera de la ordenación no significa que una vivienda vaya a ser derruida de inmediato, la intención final es que desaparezca. En consecuencia, podrá someterse únicamente a reformas destinadas a garantizar unos servicios mínimos para su conservación, seguridad y salubridad.
Vivienda en situación de volumen disconforme
Se trata de una construcción erigida legalmente antes de que entrara en vigor el planteamiento actual. Cuando se implementó, la vivienda dejó de cumplir los parámetros exigidos en el nuevo planteamiento. Dado que en su día se levantó este inmueble conforme a la ordenación municipal, no corre riesgo de ser expropiado ni derribado. No obstante, las obras que se acometan en él deberán llevarse a cabo conforme a los parámetros recogidos en el plan vigente.
Tasar una vivienda fuera de ordenación
Debemos distinguir la tasación de un inmueble de la valoración del mismo. La valoración es una estimación sobre el valor de mercado de una vivienda en base a su ubicación, antigüedad, metros cuadrados y otras variables, y no hace falta siquiera visitar el inmueble para realizarla. La tasación, por el contrario, es un documento oficial emitido por un tasador o empresa homologada. Esta visita y examina con detalle el inmueble, su dictamen es vinculante y sirve para realizar múltiples trámites con la administración.
Vivienda fuera de la ordenación en suelo urbano consolidado
Cuando una vivienda en suelo urbano consolidado se encuentra fuera de la ordenación municipal, su tasación no presenta grandes diferencias respecto a la de una vivienda que esté dentro de la ordenación, siempre y cuando existan testigos que se encuentren en la misma circunstancia.
Dado que esto no es siempre posible, podría acudirse a testigos que se encuentren dentro de la ordenación. Para tasar la vivienda, sobre el precio homogeneizado de la misma el tasador debe aplicar un coeficiente de reducción que valore las limitaciones a las que se enfrentará el futuro comprador que adquiera el inmueble. Este coeficiente puede ser alguno de los coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones, norma 14 de las técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las contracciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana del Real Decreto 1020/1993 u otro que considere más apropiado.
Conclusión
Como hemos visto, una vivienda fuera de ordenación verá reducido su valor a la hora de ser tasada, pero esto no impide que pueda ser reformada, aunque con limitaciones, o incluso vendida. Desde Mapalris Inmobiliaria somos conscientes de lo que tu vivienda significa para ti, por eso recordamos que es importante ponerse en manos de profesionales tanto para tasarla como para acompañarte en un proceso de venta o alquiler.
Referencias consultadas
- Conceptos jurídicos. Suelo urbano. Recuperado de http://bit.ly/3WVsZWf
- ARP Group. Cómo se debe plantear la valoración de un inmueble fuera de la ordenación. Recuperado de https://bit.ly/3Ye1YhD
- Arquitectura legal (2020). Afectación urbanística: fuera de ordenación o volumen disconforme. Recuperado de https://bit.ly/3DwGg0B
- Sierra abogados (2022). Diferencias entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. Recuperado de http://bit.ly/3HuqJ2q
Redactora creativa para Emerxente. En la Universidad de Vigo obtuve un título en Economía, en la Escuela Elisava de Barcelona cursé un posgrado en Creatividad y Publicidad, y entre libros y talleres de escritura creativa aprendí a escribir. Trato de enfocarme en lo que marcas y clientes buscan, y aportando mi estilo, hacer que su mensaje llegue con mayor claridad a los lectores.
