El usufructo es un término muy popular en tanto en los casos de herencias como en los de divorcio, pero no por popular está exento de particularidades. Antes, por tanto, de hablar sobre los requisitos para poder realizar la venta de un inmueble con usufructo vitalicio, definamos en qué consiste.
Qué es el usufructo
Según el código civil, el usufructo es un derecho de disfrute de bienes ajenos, y lleva aparejada la obligación de conservar la forma y sustancia de los mismos salvo que indiquen otra cosa la ley o el título de su constitución. En este título se recoge la voluntad de los particulares, manifestada en actos entre vivos o en última voluntad. Y es que el usufructo, como su nombre indica, no es más que beneficiarse del fruto que se obtiene de algo. El usufructo se aplicará al todo o a una parte de los frutos de ese algo, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, puramente o bajo condición y, si nada lo contradice, con carácter vitalicio. Asimismo, puede constituirse también sobre un derecho, siempre que no sea intransmisible o personalísimo, esto es, inherente a la persona y que por tanto no puede ser transmitido.
Teniendo esta definición presente, si la aplicamos al usufructo de una vivienda, el usufructuario es la persona o personas que la ocupan o disfrutan de la misma. Sin embargo, este usufructo no les convierte en propietarios, puesto que para ser propietarios deben ostentar la nuda propiedad del inmueble.
El usufructuario no es el dueño, pero puede ocupar el inmueble; el nudo propietario, por el contrario, aunque es el titular del inmueble, no lo puede ocupar. Cuando la misma persona posee tanto el usufructo como la nuda propiedad, decimos que ostenta el pleno dominio sobre esta.
El propietario, por tanto, podrá poner a la venta o enajenar el inmueble de su propiedad, hipotecarlo o realizar obras de mejora en el mismo, siempre que nada de esto menoscabe el derecho del usufructuario.
Una vez que tenemos claros todos estos conceptos, pasemos a hablar de cómo realizar la venta de un inmueble con usufructo vitalicio.
Usufructos más habituales
Herencias
En el caso de las herencias, los casos más frecuentes son dos. El primero es que el viudo o viuda herede únicamente la totalidad del usufructo pero no le sea legada la propiedad, por lo que tendrá derecho a residir en el inmueble sin ser propietario o propietaria. Por otro lado, también es frecuente que el viudo o viuda haya recibido en herencia la totalidad del usufructo y la mitad de la propiedad, dejando la otra mitad al resto de herederos, que en este caso suelen ser los hijos. Si quieres saber más sobre los impuestos que se pagan al vender una casa heredada, podrás hacerlo en este post.
Divorcios
En los divorcios se da una situación similar. Mientras que en la primera, el cónyuge que recibe la custodia de los hijos en común es también el usufructuario del inmueble, pero no es propietario del bien, en la segunda, además de ostentar el usufructo del bien, le corresponde además un porcentaje de la propiedad.
Venta de un inmueble con usufructo vitalicio
Dado que el usufructo de un inmueble tiene, por lo general, carácter vitalicio, la venta de un inmueble en el que reside su usufructuario tiene una serie de particularidades, que vamos a desgranar distinguiendo las siguientes opciones:
Venta del pleno dominio de un inmueble
Para vender el pleno dominio de un inmueble, es decir, el conjunto del usufructo y la nuda propiedad del mismo, tanto el propietario como el usufructuario deben estar de acuerdo con la transacción. Una vez encontrado el comprador, ambos deberán cederle al mismo sus derechos ante notario. A cambio, como es natural, de una suma de dinero.
Venta de la nuda propiedad manteniendo el usufructo
Dado que es posible renunciar al usufructo de un inmueble para venderlo, la nuda propiedad podrá pasar a manos de otro propietario sin que el usufructuario se vea obligado a renunciar al uso y disfrute de la vivienda. Este caso es habitual cuando una persona mayor desea seguir residiendo en su vivienda pero renunciando a la propiedad de la misma, ya sea porque no tiene hijos o porque no pretende legarles el inmueble a los mismos una vez fallezca.
Venta del usufructo de un inmueble
Dentro de este caso habría que distinguir dos posibilidades:
- Venta del usufructo al nudo propietario: es la más frecuente y, por lo general, se da cuando en una herencia, el viudo o viuda no desea hacer uso o disfrute de la vivienda. En estos casos, puede vendérsela al nudo propietario a cambio de una compensación económica. De esta manera, el nudo propietario se convierte en propietario del pleno dominio del inmueble.
- Venta del usufructo a un tercero: aunque es posible adquirir el usufructo de un inmueble a su usufructuario para residir en esa vivienda, alquilarla o vender nuevamente ese usufructo, este derecho tiene una limitación: la vida del usufructuario. Una vez fallecido este, el derecho al usufructo se extinguiría, por lo que se trata de un caso muy poco frecuente.
Una vez hemos ahondado en los diferentes tipos de venta de un inmueble con usufructo vitalicio debemos conocer su valor, sin olvidar que la suma de este junto al de la nuda propiedad constituye el valor del pleno dominio del mismo.
Valor del usufructo de un inmueble
El valor del usufructo de un inmueble depende de su temporalidad:
- Usufructo temporal: según la legislación, el valor del usufructo ascenderá al 2% del valor total para dada año, sin exceder el 70%. De este modo, el valor total se alcanzan una vez han transcurrido 35 años, puesto que a partir de ahí el valor será del 70% máximo.
- Usufructo vitalicio: cuando el usuario sea menor de 20 años, el valor del usufructo ascenderá al 70% del valor del inmueble, y descenderá un 1% por cada año que cumpla hasta alcanzar un límite mínimo del 10% a los 80 años. Podemos realizar el cálculo del valor del usufructo fácilmente con la siguiente operación:
Valor del usufructo = (89 – edad del usufructuario) % del valor de la vivienda
Por ejemplo, si un usufructuario tiene 72 años, el valor del usufructo será de 89-72= 17% del valor de la vivienda.
Impuestos al vender un usufructo
Cuando vendemos un usufructo, debemos tener en consideración ciertos impuestos que estamos obligados a pagar.
- Plusvalía: la venta de un usufructo lleva aparejado el pago de la plusvalía municipal por el porcentaje que representa el usufructo sobre el total del inmueble.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: se liquida o por el importe que corresponde a la compraventa o a la consolidación del dominio. El que genere una mayor cifra de los dos.
Esperamos haber aclarado con este post tus dudas sobre la venta de un inmueble con usufructo vitalicio. En MR Inmobiliaria no solo trabajamos para encontrar esa casa que se convertirá en tu hogar, acompañándote en todo el proceso, sino que te informamos para que estés al corriente de todo lo relativo al mercado inmobiliario.
Referencias consultadas
- Help my cash (2022). Vender una vivienda con usufructo: ¿es posible? Recuperado de http://bit.ly/3QIYeSM
- Aherencias (2022). El derecho de usufructo. Recuperado de http://bit.ly/3XFODi9
- Templo Consulting. ¿Se puede vender el usufructo de una vivienda? Recuperado de http://bit.ly/3Xfuuzj
- Conceptos jurídicos. El usufructo vitalicio. Recuperado de http://bit.ly/3klBMmN
- Ministerio de Gracia y Justicia. Código Civil. recuperado de https://bit.ly/3WgrLo4
- Diccionario panhispánico de español jurídico. https://dpej.rae.es/
Redactora creativa para Emerxente. En la Universidad de Vigo obtuve un título en Economía, en la Escuela Elisava de Barcelona cursé un posgrado en Creatividad y Publicidad, y entre libros y talleres de escritura creativa aprendí a escribir. Trato de enfocarme en lo que marcas y clientes buscan, y aportando mi estilo, hacer que su mensaje llegue con mayor claridad a los lectores.
